Vie des affaires
Date: 2023-03-28
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CESSION DU BAIL LORS DU DÉPART EN RETRAITE
Un commerçant qui part à la retraite ou bénéficie d'une pension d'invalidité peut céder son droit au bail pour une autre activité, sans avoir besoin de l'autorisation du bailleur.
L'exploitante d'un commerce de décoration fait usage de cette faculté pour céder son droit au bail à un joaillier lorsqu'elle prend sa retraite. Les bailleurs ne réagissent pas lorsque la cession avec changement d'activité leur est signifiée. Mais lors du renouvellement du bail, ils délivrent au nouveau locataire un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné, supérieur à la variation de l'indice qui limite habituellement l'évolution du loyer commercial. Les bailleurs estiment que le changement d'activité les autorise à demander le relèvement du loyer à la valeur locative.
Le locataire s'y oppose et porte l'affaire en justice. Il invoque alors l'inaction passée des bailleurs qui ne se sont pas opposés au changement d'activité découlant de la cession et n'ont pas non plus exercé le droit de préemption que leur confère la loi dans ce cas de figure. Selon le locataire, en acceptant ainsi la poursuite du bail aux mêmes conditions, les bailleurs ont nécessairement renoncé à se prévaloir du changement d'activité lors du renouvellement du bail.
C'est faux, retiennent les juges. La cession du droit au bail dans ces conditions emportant, malgré une déspécialisation, le maintien du loyer jusqu'au terme du bail, ne prive pas les bailleurs du droit d'invoquer le changement de destination intervenu au cours du bail expiré au soutien de leur demande en fixation du loyer du bail renouvelé. Il n'est pas possible, ajoutent les juges, de déduire du non-exercice par les bailleurs de leur droit de rachat prioritaire ou de l'absence d'opposition en justice au changement d'activité, leur renonciation à solliciter, lors du renouvellement du bail, le déplafonnement du loyer.
Cass. civ., 3e ch., 3, 15 février 2023, n° 21-25849 B
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Date: 01/11/2024